פסק-דין בתיק ה"פ 33332-01-12

2.         בדיון שהתקיים ביום 4/5/12 הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה יוגשו סיכומים ללא צורך בחקירות עדים.  

עמדת המבקשים בסיכומיהם

3.         המבקשים בסיכומיהם טענו כי לאחר הגשת המרצת הפתיחה התקבלה הודעת המינהל לפיה יש לשלם למשיב סך של 639,530 ש"ח, לא כולל מע"מ, על בסיס שמאות מיום 24.4.12 וכן הודעת המינהל בקשר לעסקת שינוי יעוד/פיצול מגרש. לטענת המבקשים, אין מקום לדרישה הכספית בגין בית המגורים השני שנבנה על החלקה. נטען כי תוספות הבנייה נעשו בשנות ה-50 ובשנות ה- 70 בידיעת ובהסכמת המשיב ועל פי הוראות חוזה החכירה משנת 1939 אשר התיר תוספת בנייה למטרת מגורי משפחת החוכר הראשון וזאת ללא תוספת תשלום. נטען כי לאחר מועד הדיון ביום 4.6.12 פנו המבקשים למשרדי המשיב ושם נתגלו מסמכים התומכים בעמדתם, כגון עדות לפיה תוספת הבנייה העיקרית שנעשתה בשנות ה-70 נושאת חותמת אישור המועצה המקומית קרית טבעון. נטען כי המשיב ידע אך לא הגיב, התנגד או דרש תשלום, עד לשנת 1991. נטען כי המשיב מושתק מלדרוש או לגבות את דמי ההיתר שכן דרישת התשלום לוקה בשיהוי בן 21 שנה לפחות. נטען כי הסתרת המסמכים על ידי רשות אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב המוגברת החלה על הרשויות.

4.         נטען כי המבקשים הינם עורכי דין ומונו בצו בית המשפט לענייני משפחה בחיפה מיום 7.2.11 לשמש ככונסי נכסים למקרקעין. במסגרת המינוי כאמור הוחלט כי עליהם, בין היתר, לשקול אפשרות של ניהול הליך משפטי על מנת להתמודד עם דרישת המינהל לתשלום דמי היתר/פיצול לאור פרשנות הסכם החכירה. נטען כי על פי נסח המקרקעין ועל פי צווי ירושה, הזכויות בנכס הינן 29.11% לצור וימר, 29.17% לסער וימר, 29.17% למור וימר ו12.5% לתמר אליסביץ. נטען כי תחילת יחסי החכירה בין משפחת וימר (במקור שמואל ורבקה וימר ז"ל (להלן: החוכרים המקוריים) מעוגנים בחוזה החכירה שנערך בין מפעלי השיכון קרית עמל אגודה שיתופית בע"מ (חוכר ראשי) לבין קרן קיימת לישראל בע"מ לבין הסתדרות העובדים השיתופית הכללית בא"י לפיו רכשו שמואל ורבקה וימר ז"ל זכות חכירת משנה בנכס לתקופה של 49 שנים החל מיום 1.7.39 ועד ליום 30.6.87. נטען כי במסגרת סעיף (פרק) 7 לחוזה חכירת המשנה נקבע תחת רישום הסעיף "תשלום דמי חכירה" כי דירה אשר החוכר יוסיף לשם שיכון הוריו והוריו של בן זוגו וילדיו ונכדיו, התלויים בו, לא תחשב בתור הוספת דירה. לטענת המבקשים, למיטב ידיעתם, במועד החכירה היה על הקרקע בנוי בית אחד בשטח של כ-59 מ"ר ברוטו שהורחב בהמשך לצרכי המשפחה עד לשטח של 120 מ"ר. במכתב מיום 10.7.58 הודיע מר שמואל וימר ז"ל כי במועד כניסתו היו שני חדרים ואת שני החדרים הנוספים סיים לבנות בשנת 1956. נטען כי בגין תוספת זו לא נדרש החוכר לשלם דמי שינוי ייעוד, פיצול או ניצול קיבולת הבנייה ואף לא הוגדלו דמי החכירה השוטפים. לטענת המבקשים, בשנות ה-70 הקימו החוכרים המקוריים ביחד עם בנם יצחק וימר ז"ל בניין נוסף באזור המזרחי של החלקה בשטח של כ-118 מ"ר (להלן: התוספת) לצורכי מגורי משפחת הבן, רעייתו תמר ושלושת ילדיהם- צור, סער ומור. לימים נפל הבן יצחק במלחמת יום הכיפור. נטען כי התוספת קיבלה אישור ועדות תכנון ובנייה או נפתחו הליכי האישור והם דווחו למשיב. בין השנים 2000-2011 הושכרו לפרקים יחידות במבנה הקדמי למטרה מסחרית וכיום הן מושכרות למטרת מגורים בלבד. נטען כי הליכי הבנייה הסתיימו בשנות ה-70 ולא ברור האם ניתן טופס 4 - טופס גמר בנייה. עוד נטען כי עצם החיבור למים וחשמל מזה כ-40 שנה מעיד כי ההיתר ניתן והכל נעשה באופן חוקי. נטען כי הבנייה דווחה למשיב ששלח ביקורת לנכס וערך חשבון דמי היתר/פיצול שסכומו הגיע לסך של 110,000 ש"ח נכון ליולי 1993 לפי שומה עצמית שערך המשיב והגיש למשרדי מס שבח רכישה. עוד נטען כי פיצול המגרש דווח למס שבח שערך שומה והטיל עיקול על זכויות יורשי החוכרים המקוריים. נטען כי לאחר מועד הדיון ביום 4.6.12 נמצאה תוכנית הבנייה משנת 1970 מאושרת על ידי הרשות המקומית קרית טבעון ולא נמצאו כל דרישות תשלום עד שנות ה-90. נטען כי ממסמכי המשיב מיום 21.3.12 עולה כי ביום 9.11.90 נשלח פקח ו"גילה" כי על המגרש ישנן שתי יחידות דיור נפרדות. בעקבות דו"ח זה, נשלח ביום 11.4.91 מכתב לגב' תמר וימר אשר דרש ממנה להרוס את הבנייה תוך 30 יום. ביום 29.4.91 השיבה הגב' תמר וימר כי היא מבקשת שישלח תשריט היות ונראה לה כי מדובר בטעות. נטען כי המכתב הנ"ל מעיד על תום ליבם של החוכרים שחשבו כי מדובר בבנייה לא חוקית ולא הבינו כי מדובר בבית מגוריהם. ביום 5.11.91 השיב הפקח כי ככל הנראה הכוונה לבניית יחידה נוספת בחלקה וכי מחובתו של בונה היחידה לשלוח מסר למנהל ולפרט את בקשתו לתוספת. עוד הוסיף כי אין זה נהוג כי המנהל יכין תשריט לנושא הנ"ל. לטענת המבקשים, החל ממועד זה החלה התכתבות ענפה בין החוכרים או בא כוחם לבין המנהל ובסופו של דבר החליט המנהל להנפיק שובר חד צדדי לתשלום סך של 110,917 ש"ח עבור פיצול המגרש. המנהל אף דווח ביום 7.9.93 למשרדי מס שבח על פיצול המגרש בשומה עצמית וכך הופך את החוכרים לחייבי מס ומוטלים עיקולים על זכויותיהם בנכס.

5.         ביום 21.5.07 או בסמוך לכך, טרם ניתן צו כינוס נכסים בתיק תמ"ש 35653-03-10, הגיעו הצדדים הזכאים להירשם כחוכרים במקרקעין להסכם שיתוף פעולה לפיו ב"כ הצדדים יפעלו לבירור ולמזעור החובות למנהל, רשויות המס, ועדה ותכנון ובנייה, מועצה מקומית וכל גורם אחר. נטען כי פנייה למחלקת הביקורת של המנהל נענתה לאחר 21 חודשי המתנה ובהתאם לתשובה ניתנו לבעלי הזכות שני מסלולים לתשלום דמי ההיתר- האחד, אם ימצא כי יש לפצל את המגרש מבחינה תכנונית ואז ישולמו דמי היתר המהווים 31% מערך הקרקע שיקבע על ידי שומת שמאי מטעם המשיב, במגרש המפוצל למלוא קיבולת הבנייה וייחתם חוזה חכירה מהוון וביתרת המגרש לשלם דמי היתר לפי הנהלים המקובלים וייחתם חוזה חכירה מהוון והשני, לבצע הליך שינוי ניצול/יעוד ולשלם דמי היתר מהוונים 31% מההפרש בין הערך לניצול החדש למלוא קיבולת הבנייה לבין הערך לזכויות הקיימות על פי שומת שמאי המנהל וייחתם חוזה חכירה מהוון לכל השטח.

6.         ביום 21.7.11 המציאו המבקשים למשיב מפה מצבית לנכס ותיאור המבנים שעל הנכס וביקשו את חידוש החכירה לתקופת חכירה נוספת, משנת 1987 ועד לשנת 2036. למען הזהירות הם ביקשו להמציא את התנאים לחידוש החכירה תוך פירוט חובות תלויים ועומדים בגין תוספת הבנייה ותוך שמירת הזכויות להשיג על הדרישה לתשלום. עוד הוסף, כי אין בכוונת כונסי הנכסים לפצל את החלקה. נטען כי תשובת המנהל הגיעה לאחר כחמישה חודשים ולפיה היות ואין בכוונתם לפצל את המגרש יש לפעול על פי מסלול שינוי ייעוד/פיצול יעד ועליהם להמציא מפה מצבית עדכנית חתומה על ידי כל בעלי הזכויות  ואז ישלח להם שובר לתשלום. המבקשים פעלו בהתאם וימציאו מפה מצבית חתומה אך לטענתם אין עליהם לשלם מאומה לאור הסכם החכירה ותנאיי חידושו.

7.         לטענת המבקשים, במהלך השנים הם פנו למשיב וקבלו על החיוב בדמי היתר בגין הפיצול ובמיוחד לאור סעיף 7 לחוזה חכירת המשנה ופרשנותו הנכונה, אך ללא הועיל. נטען כי חלק מהתכתבות זו נמצאה אצל המשיב. נטען כי ביום 23.5.12 ולאחר שהמבקשים שילמו את דמי עריכת השמאות ערך המנהל שומה ודורש כיום מהחוכרים סך של 741,854 ש"ח כולל מע"מ כדמי היתר לניצול עד מלוא קיבולת הבנייה וכתנאי לחידוש החכירה.

8.         בהיבט המשפטי הפנו המבקשים לסעיף 7 (ג) לחוזה חכירת המשנה. נטען כי יש לבחון את הפעולה ליום תוספת הבנייה, כלומר השנה בה בוצעה התוספת, 1970. לחילופין, נטען כי יש לבחון את המצב והשימוש בנכס ביום פקיעת החכירה בשנת 1987. עוד נטען כי בהתאם לסעיף דירה שנבנית לצורך שיכון משפחה אינה נחשבת כהוספת דירה ולא ניתן להתייחס אליה כאל דירה נוספת. נטען כי פרשנות המבקשים לחוזה היא המתיישבת עם הפרשנות התכליתית של העסקה שנמצאת בבסיס חוזה חכירת המשנה, לאפשר הגדלת קיבולת הבניה על המגרש ללא הליך פיצול או תשלום דמי היתר. המבקשים מפנים לבג"צ 846/93 ברק נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד נא (1),3. עוד נטען כי הסכם שנכרת בשנת 1939 ומיועד להיות בתוקף 49 שנה, מחייב התייחסות ופרשנות שונה בתקופות שונות: בשנת אירוע הבנייה, בשנת גילוי הבנייה, בעת פקיעת החכירה או כאשר באים לדון בסוגיה בשנת 2012. נטען כי יש למלא את החוזה תוכן ולפרשו בהתאם לנסיבות ולרוח התקופה (רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עזבון המנוחה מלגרום הינדה נ' מרכז משען ואח', פ"ד נב (4), 145, ע"א 554/83 אתא חברה לטקסטיל בע"מ נ' עזבון זולוטולוב יצחק, פ"ד מא (1), 282. נטען כי יש להביא בחשבון את חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו וכי הטלת תשלום של 740,000 ש"ח כדמי היתר לניצול על חוכר וכתנאי לחידוש חכירה, כאשר נתגלה כי נוצלה לאורך השנים חלק מקיבולת הבנייה לצורך שיכון משפחתו שגדלה, אפשרות שהיתה מעוגנת וצפויה במסמכי החכירה, הינו מעשה שאינו סביר ופוגע בזכות הקניין של החוכר. המבקשים מפנים להלכת הוד אביב (ע"א 6518/98) ולע"א 1371/08 ויטוריו נעים ואח' נגד מנהל מקרקעי ישראל. באשר להחלטות מועצת המנהל נטען כי המשיב ערך את שומתו הנוכחית על פי החלטת מועצת המנהל מס' 1245 אשר נכנסה לתוקף ביום 30.1.12.

9.         נטען כי המבקשים בדקו החלטות קודמות של המנהל ונתקבלו בסך הכל 10 החלטות בעניין דמי היתר ששונו מפעם לפעם וכעולה מהן, מדיניות המנהל שונתה מידי פעם. נטען כי בטרם החלטה 402 לא היתה קיימת החלטה שהטילה דמי היתר ומכאן בעת ביצוע תוספת הבנייה הראשונה בשנת 1956 ובעת ביצוע תוספת הבנייה בשנים 1970-1973 לא היתה קיימת החלטה אשר הטילה דמי היתר כנ"ל. נטען כי הפקחים התעלמו מכך שהתוספות בוצעו קודם להטלת דמי ההיתר ומכך שחוזה החכירה אפשר אותם, ללא  תשלום תוספת. נטען כי בהחלטה 1245 חסר סעיף דוגמת סעיף 3 להחלטה 402 הפוטר מתשלום וכי ההחלטה מגבילה את חופש החוזים וסותרת את חוזה החכירה ואת חקיקת היסוד. המבקשים טענו למניעות והשתק והפנו לפסיקה התומכת לטענתם בעמדתם. נטען כי החוכרים שינו את מצבם לרעה עת סמכו כי לא ידרשו מהם דמי היתר. נטען כי יתכן והחוכרים לא היו בונים את הבית הנוסף או לחילופין היו מסדירים את החוב במשך 21 שנות שתיקת המשיב, כאשר ערך החוב היה נמוך באופן משמעותי מהנדרש מהם כיום. נטען כי התנהלות המנהל גובלת בחוסר תום לב וכי החוב התיישן. נטען כי החלטת המנהל מספר 2841 שהינה נוהל פנימי עניינה כי לא תתבצע גבייה של חובות שהתיישנו. נטען כי גם אילו המשיב יכחיש כי תוכניות המבנה משנת 1970 לא הומצאו לו, על אף שהתוכנית נמצאה בין מסמכי המשיב, אין בכך לסייע לו היות ועל המשיב היה לפקח על הנכס אך הוא נהג ברשלנות שיצרה מצג של ויתור על ההיטל.

10.        עוד נטען כי גם ויטען כי אין חובה לפקח על הנכס, עדיין בהתאם לחוזה החכירה המקורי אין ולא היה לגבות דמי היתר בבחינת הסדר ספציפי הגובר על החלטות מועצת המנהל. עוד נטען כי בהתאם לסעיף 2 (2) לחוזה חכירת המשנה על המשיב החובה לחדש את החכירה בתום תקופת החכירה מייד לאחר פקיעתה. נטען בהקשר זה כי היות והאגודה השיתופית אינה קיימת או אינה מתפקדת, יש למזג את החכירה הראשית בחכירת המשנה וכי חידוש החכירה אינו תלוי או מותנה יותר בחידוש החכירה הראשית ועל המשיב כגוף מנהלי לפעול על פי החלטותיו המחייבות ולחדש את חוזה החכירה כל עוד אין מניעה חוקית לכך. נטען כי המשיב חדל מחידוש חוזה החכירה ביום 1.7.87 מסיבות שאינן ברורות או ענייניות וכי המשיב לא היה רשאי לעכב את חידוש החכירה. עוד נטען כי הימנעות המנהל לחדש את החכירה וההחלטה להתנות אותה בתשלומים נוספים יחד עם הימנעות מלתבוע את דמי ההיתר או להביאו להכרעה שיפוטית את תביעתו לדמי ההיתר, הינה התנהלות חסרת תום לב אשר חמורה שבעתיים שעה בה מדובר ברשות ציבורית שחלות עליה חובות מוגברות של תום לב נוכח המשפט הציבורי.

עמדת המשיב בסיכומיו

11.        המשיב בסיכומיו טען כי סעיף 7 (ג) להסכם החכירה אינו חל היות והנכס כבר אינו משמש לשיכון בני המשפחה התלויים בחוכר המקורי מזה שנים רבות. עוד נטען כי חוזה החכירה המקורי הופר הפרות יסודיות על ידי בעלי הזכויות עת הוקמו 3 יחידות דיור ללא הסכמת המשיב, נעשה שימוש מסחרי במקרקעין בניגוד לחוזה החכירה ולמטרתו וכן בעלי הזכויות בנכס המשיכו להחזיקו בלא שפעלו לחידוש חוזה החכירה. נטען כי דרישת המנהל לתיקון ההפרות תוך הצעת מספר חלופות לא נענתה ולפיכך יש להסדיר את התשלום בגין תוספת הזכויות אשר לא שולם עבורן במסגרת חוזה החכירה המקורי וכן לחתום על חוזה חכירה חדש. נטען כי במסגרת ההסכמה הדיונית נרשמה התנגדות המשיב להרחבת חזית אך המבקשים בסיכומיהם העלו טיעונים השונים באופן ניכר מהמרצת הפתיחה תוך העלאת טענות של שיהוי, השתק ומניעות וכן טענות חדשות ביחס לפרשנות החלטות מועצת מקרקעי ישראל ואופן עריכת שומת דמי ההיתר על פיהן. נטען כי יש לדחות על הסף טענות אלו.

12.        במישור העובדתי נטען כי הארכת החכירה לתקופה נוספת של 49 שנה היתה בהתאם לסעיף 2 שקבע כי ההארכה תעשה בהתאם לכללים שיהיו נהוגים באותה העת אצל המחכיר. נטען כי בין השנים 1959-1965 החוכרים הפעילו במקום מכולת ושימוש מסחרי זה עמד בניגוד לתנאי החכירה ומטרתה. נטען כי בהתאם לסעיף 3 לחוזה החכירה המקורי המקרקעין הוחכרו לשימוש עצמי לדירה ולסידור חצר ומשק עזר ליד הבית ונאסר להשתמש במקרקעין למטרה אחרת, ללא הסכמת המחכיר. נטען כי השימוש המסחרי הופסק בעקבות התראה של המחכיר וכי דמי החכירה בשנים הרלוונטיות הוגדלו ללא כל מחאה, בהתאם לשימוש המסחרי שנעשה בפועל. עוד נטען כי במועד כלשהו שאינו ידוע למשיב, ככל נראה בתחילת שנות ה-70, החלה בנייה של מבנה נוסף לצורך שיכון בנם של החוכרים ובני משפחתו. לטענת המשיב, בהתאם לסעיף 4 להסכם אסור להכניס שינויים בנכס המוחכר או להוסיף תוספות בו, ללא קבלת הסכמה בכתב מראש. נטען כי הבנייה כאמור, הינה הפרה של הסכם החכירה המקורי. נטען כי בשנת 1990 הועברו הזכויות במקרקעין ע"ש וימר תמר, וימר צור, וימר סער ווימר מור, מכוח צו ירושה. נטען כי הבנייה הנוספת שבוצעה התגלתה למשיב בתחילת שנות ה-90 וזאת ניתן לראות מדו"חות הפיקוח. עוד נטען כי דו"חות פיקוח נוספים משנת 1992 ועד היום, הצביעו על ממצאים נוספים לפיהם שני המבנים בחלקה פוצלו ל-4 יחידות דיור והם מושכרים לצדדים שלישיים למגורים ולשימוש מסחרי. נטען כי בהתאם לסעיף 10 להסכם החכירה השכרת הבית או חלק ממנו לתקופה של לא יותר מ-3 שנים, טעונה הסכמה מפורשת בכתב. נטען כי במהלך שנות ה-90 נשלחו לחוכרים התראות  ודרישה לתשלום דמי ההיתר אך הם סירבו לשלם בטענה שעל פי חוזה החכירה המקורי אין חובת תשלום במקרה של הוספת דירה לשיכון הורי/ילדי החוכר וזאת חרף העובדה כי באותו המועד הנכסים כבר הושכרו לצדדים שלישיים ולא היה בהם כל שימוש עצמי. נטען כי נוכח ההפרות המשמעותיות נשלח ביום 7.10.03 מכתב לב"כ החוכרים דאז מאת היועצת המשפטית של המשיב ובו הוצעו להם שתי חלופות לתשלום האחת, על פי הוראות חוזה החכירה המקורי, לפיה יש להגדיל את דמי החכירה השנתיים בהתאם לבנוי בפועל והשנייה, תשלום דמי ההיתר על פי ההחלטות העדכניות של מועצת מקרקעין ישראל. עוד נטען כי המשיב הבהיר כי עצם הבחירה באחד ממסלולי התשלום, אינה גורעת מחובת החוכרים לחתום על חוזה חכירה חדש. נטען כי המשיב פנה לחוכרים במכתבים מיום 17.3.05 ומיום 15.8.06 ונתן להם אפשרות לתקן את ההפרות ולהסדיר את הזכויות אולם נתקל בחוסר מעש מצידם. עוד נטען כי החוכרים לא שילמו את דמי החכירה השנתיים באופן סדיר מידי שנה וגם כיום ישנו חוב בסך 20,762.25 ש"ח עבור השנים 2008-2011.

13.        נטען כי במועד תחילת החכירה לא היתה תוכנית בתוקף החלה על המקרקעין. התוכנית המנדטורית הראשונה, ג/84 אושרה בשנת 1946 ועל פי תוכנית זו, סך כל קיבולת הבנייה המותרת בכל החלקה היא 150 מ"ר בניה בשתי קומות ו-25 מ"ר למבני עזר. נטען כי הערך היסודי שנקבע בחוזה ודמי החכירה ששולמו במשך השנים לא לקחו בחשבון זכויות בנייה פוטנציאליות או עתידיות, כאשר כיום, תוכניות שאושרו במועד מאוחר למועד החכירה המקורי, הגדילו באופן ניכר את זכויות הבנייה. בהיבט המשפטי נטען כי לשיטת המשיב הוא זכאי לתשלום בגין תוספת הבנייה שלא שולם עבורה במסגרת החוזה המקורי, 3 יחידות דיור הנוספות שהוקמו ללא הסכמת המשיב ובניגוד לכל דין, שנעשה בהן שימוש מסחרי, בניגוד למטרות החכירה. נטען כי היות והבנייה הנוספת אינה לשימוש עצמי ובייחוד כאשר נעשה בה שימוש מסחרי בפועל, לא חל הפטור המעוגן בסעיף 7 (א) לחוזה ועל החוכרים לשלם דמי חכירה מוגדלים בגין תוספת הזכויות, בהתאם לחוזה החכירה עצמו. נטען כי סעיף 7 (א) לחוזה קבע כי דמי החכירה ישולמו בשיעור של 3% מהערך היסודי של המגרש לכל דירה ודירה. סעיף קטן (ב) קובע כי במקרה שלך הוספת דירה, יועלו דמי החכירה השנתיים בהתאם למספר היחידות במוחכר כאשר על פי סעיף קטן (ג), דירה אשר החוכר יוסיף לשם שיכון הוריו והוריו של בן הזוג, ילדיו ונכדיו, לא תחשב הוספת דירה בהתאם לסעיף קטן (ב). נטען כי זכאות המשיב לדמי היתר הינה מכוח שני מקורות חלופיים: האחד, החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי המנהל, כשהסכום לתשלום הינו מהוון, השני, מכוח הוראות חוזה החכירה המאפשרות הגדלת דמי החכירה בהתאם לעקרונות סעיף 7 לחוזה. נטען כי טענת החוכרים לתחולת סעיף 7 (ג) אינה יכולה להתקבל כסבירה ומשקפת מנהל תקין, שעה בה היחידות הנוספות שנבנו, הושכרו לצדדים שלישים.

14.        בנסיבות, נטען כי אין עוד הצדקה למתן פטור ויש לחייב את החוכרים בדמי חכירה שנתיים בהתאם למצב בפועל. נטען כי מדובר בפרשנות שאינה סבירה ואינה מתיישבת עם עקרונות היסוד של הסכמי החכירה, של נהלי המנהל ושל החלטות מועצת מקרקעי ישראל. עוד נטען כי הפרשנות הנ"ל יוצרת מצב בו החוכרים מתעשרים של כדין על חשבון הקופה הציבורית. לטענת המשיב, הגדלת דמי החכירה מתיישבת עם הוראות החוזה המקורי ולחילופין ממועד פקיעתו של חוזה החכירה וסיום תקופת החכירה המקורית, חלות הוראות חוזה החכירה בתנאים המקובלים כיום, שהם כשלעצמם, כוללים חיוב בתשלום דמי היתר. המשיב מפנה בהקשר זה לה"פ 1076/98 מלונות אויה נ' מנהל מקרקעי ישראל (פורסם במאגר נבו) ולה"פ 140/04 חיים כהן את ג'ודי חברה לקבלנות והשקעות בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל- מנהל מקרקעי ישראל  (פורסם במאגר נבו 31.5.07). נטען כי היות והנכס אינו מהוון, מכסת דמי החכירה עשויה להתעדכן כל שנה, בהתאם לשינויים בנכס. עוד נטען כי במקרה בו החוכרים בוחרים לטעון לתחולת הוראות החוזה על סוגיית דמי ההיתר, הם מנועים מלטעון להטבות הגלומות בהחלטות המועצות השונות (ה"פ 140/04 לעיל). נטען כי במצב דברים בו הנכסים מיועדים להימכר והתמורה תחולק בין היורשים, אין כל משמעות להוראה בדבר שימוש עצמי שמקורה בחוזה המקורי משנת 1938.

15.        עוד נטען כי בהתאם לסעיפים 21-22 לחוזה המקורי, למשיב יש זכות לבטל את החוזה, נוכח הפרות מתמשכות של חוזה החכירה. עוד נטען לחוסר ניקיון כפיים בבקשה למתן סעד הצהרתי, הנטוע בדיני היושר (ה"פ (י-ם) 157/94 בן אבו חברה לבנייה ולפיתוח נ' מדינת ישראל). עוד נטען כי המבקשים מנסים להישען על מסמכים שאותרו בתיקי המנהל אך הימצאות המסמכים בתיק אינה מעידה על אישור המנהל לבנייה הנוספת ועל היקף ידיעותיו במועד מסוים. זאת ועוד, על המשיב היה לחתום על מסמכי הבקשה להיתר ועל תוכניות הבנייה כבעלי הקרקע אולם הדבר לא נעשה. נטען כי אין ללמוד גזירה שווה מפסק דין "הוד אביב" היות ושם דובר בניסיון לחייב את היזם בתוספת תשלום שאינה מעוגנת בלשון החוזה, כאשר המקרה דנן מקור הזכות להגדלת התשלום מבוססת מתוכן החוזה והרציונאל המעוגן בבסיסו. המשיב מפנה בהקשר זה לסעיף 25 לחוק החוזים ופסיקה התומכת לטענתו בעמדתו. עוד נטען כי אין המדובר בהסדר שלילי או לקונה המצדיקים פנייה למקורות נוספים על מנת למלא את החלל הפרשני. נטען כי מלבד לשון החוזה, הרי שהתנהגות הצדדים לאחר חתימת החוזה מהווה כלי פרשני נוסף המחזק את עמדת המנהל. נטען כי עצם פניית החוכר תוך דיווח למנהל על מעשיו בשנת 1958 מדברת בעד עצמה ומעידה כי החוכר לא ראה עצמו חופשי לנהוג בנכס כרצונו, אלא בכפוף להסכמת המשיב. המשיב מפנה לה"פ 1555/09 פידיאס בחזקות בע"מ נ' רשות הפיתוח (פורסם במאגר נבו 14.7.11) אשר עסק בסוגיה דומה וקבע על יסוד פרשנות הסכמי חכירה מוקדמים, כי המנהל רשאי היה לדרוש תשלום נוסף בגין שינוי ייעוד הקרקע.  

דיון והכרעה